Compromis ou promesse de vente : différences, délais et pièges

Entre l'accord sur le prix et la signature définitive chez le notaire s'écoulent en général trois à quatre mois, encadrés par un avant-contrat. Deux formules existent, aux effets différents.

Le compromis de vente

Le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre, l'acquéreur à acheter. Si l'une se dérobe hors des cas prévus, l'autre peut demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts. C'est la formule la plus courante. L'acquéreur verse un dépôt de garantie, en pratique 5 à 10 % du prix, consigné chez le notaire ou l'agent immobilier.

La promesse unilatérale de vente

Ici, seul le vendeur s'engage : il « réserve » le bien à l'acquéreur pendant une durée fixée (2 à 3 mois), en échange d'une indemnité d'immobilisation d'environ 10 %. Si l'acquéreur lève l'option, la vente se fait ; s'il renonce hors conditions suspensives, il perd l'indemnité. La promesse doit être enregistrée ou notariée pour être valable.

Le délai de rétractation de 10 jours

Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel dispose de 10 jours après la notification de l'avant-contrat pour se rétracter sans motif ni pénalité, et récupérer l'intégralité des sommes versées. Le vendeur, lui, n'a aucun droit de rétractation.

Les conditions suspensives, votre filet de sécurité

La vente ne devient définitive que si les conditions suspensives se réalisent : obtention du prêt (obligatoire dès que l'acquéreur finance à crédit — vérifiez que le montant, le taux maximal et la durée y figurent précisément), absence de servitude ou de préemption, obtention d'un permis, vente préalable d'un autre bien… Une condition mal rédigée est la première source de contentieux : c'est ici qu'un professionnel (agent aguerri, notaire) apporte le plus de valeur.

Les pièges classiques

Un dépôt de garantie versé sur un compte non séquestré ; des diagnostics manquants qui rouvrent le délai de rétractation ; un délai de réalisation trop court pour obtenir le prêt (visez 60 jours minimum) ; des meubles « laissés » non listés qui créent des litiges à la remise des clés. Relisez tout, et faites relire.

Article informatif — les règles et chiffres évoqués évoluent ; vérifiez les textes en vigueur pour votre situation. Pour un conseil personnalisé, rapprochez-vous d'un professionnel de votre ville via notre annuaire.